Ingatlanok tulajdonjogának megszerzése

Az eredeti és a származékos szerzésmód

Eredeti szerzésmódok: hatósági határozat vagy hatósági árverés

Eredeti szerzésmódok: elbirtoklás

Az elbirtoklás időtartama

Az elbirtoklás nyugvása és megszakadása

Származékos szerzésmódok: átruházás

A "nemoplusiuris" elv

A nem tulajdonostól való szerzés esetei

Származékos szerzésmódok: öröklés

Az eredeti és a származékos szerzésmód

Tulajdonjogot megszerezni csakis azokon a módokon lehet, amelyeket a törvény kifejezetten elismer és szabályoz, vagyis a törvényi szabályozás a szerzésmódok tekintetében taxatív és kogens. A Ptk. által felsorolt lehetséges szerzésmódokat az alábbiakban az ingók eredeti és származékos szerzésmódjait megkülönböztetve tárgyaljuk. Ha az új jogosult tulajdona az előző tulajdonjogon alapul, abból származik, származékos szerzésmódról beszélünk. Ha a dolgon a szerzéskor nem állt fenn tulajdon, vagy ha a fennállt ugyan, de a szerző tulajdonjoga nem abból származik, hanem arra tekintet nélkül keletkezik, akkor eredeti szerzésmódról beszélünk. A megkülönböztetésnek gyakorlati jelentősége van. Eredeti jogszerzés esetén az új tulajdonjogviszony tartalmára nincs befolyással az előzőleg esetleg fennállt tulajdonjogviszony tartalma, így nem érvényesülnek az azt terhelő korlátozások sem. Származékos jogszerzés esetén a már létező tulajdonjog száll át az új tulajdonosra, azaz alanyváltozás következik be a tulajdonos személyében, az új tulajdonos a jogelődje jogait és kötelezettségeit (a dolog terheit) is megszerzi.

Eredeti szerzésmódok: hatósági határozat vagy hatósági árverés

Aki az ingó dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Hatósági határozattal való tulajdonba adásra csak az a hatóság jogosult, amelynek jogszabályban meghatározott hatásköre erre a tevékenységre kiterjed. A hatósági árverés pedig a dolog tulajdonjogának hatósági úton, illetőleg bírósági végrehajtási eljárásban történő átruházása a legtöbbet ígérő vevőre. (Hangsúlyozandó, hogy az egyre szaporodó magánárverésekre nem vonatkozik a Ptk.-nak ez a szakasza.)

A hatósági határozatban és hatósági árverésben a lényegi elem, amely a szerzésmód eredetiségét indokolja, a közhatalmi kényszer mozzanata. A rosszhiszemű szerző azonban, aki tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a hatósági határozat vagy a hatósági árverés törvénysértő, nem szerez tulajdont.

Mind a hatósági határozat, mind a hatósági árverés jogerőre emelkedése pillanatában eredményezi a tulajdonjog megszerzését (a dolog birtokba adása nélkül is). Az eredeti szerzésmódból következően ez a tulajdonjog újonnan, a megszűnő korábbi tulajdonjogra tekintet nélkül keletkezik, tehát a dolgot korábban esetleg terhelő jogok is megszűnnek. Ez alól azonban van egy fontos kivétel. Ha bírósági vagy más hatósági határozattal kártalanítás nélkül maga az állam szerez tulajdont, az állam a tulajdon értékének erejéig felel a volt tulajdonosnak a tulajdonszerzéskor jogszabály, bírósági vagy más hatósági határozat vagy visszterhes szerződés alapján jóhiszemű személlyel szemben fennálló kötelezettségéért. Az állam felelőssége azonban csak akkor áll fenn, ha a volt tulajdonosnak egyéb lefoglalható vagyontárgyára vezetett végrehajtás eredménytelen volt. 

Eredeti szerzésmódok: elbirtoklás

Elbirtoklás útján megszerzi az ingó dolog tulajdonjogát az, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Elbirtoklás esetén egy formálisan fennálló, ámde nem gyakorolt tulajdonjog áll szemben egy tényleges birtokállapottal. A jog ebben az esetben a hosszú békés gyakorlat által szentesített birtokállapot oldalára áll. Elbirtoklás esetén tehát a birtoklás tényleges állapota az idő múlása mint jogi tény által jogállapottá változik át. Az elbirtoklás a birtokló oldalán tulajdonjogot keletkeztet, míg a volt tulajdonos oldalán egyidejűleg megszüntet egy korábbi tulajdonjogot, ez a keletkezés és megszűnés azonban egymásra tekintet nélkül zajlik le, vagyis az elbirtoklás nem jogutódlás, nem származékos szerzésmód.

Az elbirtoklás általában bármiféle dologra kiterjedhet, de törvény a dolog megszerzésének körülményeire vagy a birtok tárgyára tekintettel kivételeket állapíthat meg. A dolog megszerzésének körülményei miatt az, aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. Ami pedig a birtok tárgyát illeti, természetszerűleg nem lehet elbirtokolni a birtokba sem vehető dolgokat, valamint az állami és a helyi önkormányzati tulajdon kizárólagos (forgalomképtelen) tárgyait.

Az elbirtoklás időtartama

A tízéves elbirtoklási időt kitöltheti egyetlen birtokos vagy több birtokos egymást követően. Utóbbi esetben az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.

Az elbirtoklási idő alatt a birtoklásnak szakadatlannak, tehát folyamatosnak, folytatólagosnak kell lennie.

Az elbirtoklás a tíz év elteltével is csak akkor következik be, ha az elbirtokló a dolgot sajátjaként birtokolja, tehát úgy, mintha a tulajdona volna. Sajátjaként nemcsak magánszemély birtokolhat. Az olyan személy birtoklása, aki a dolgot valamilyen jogcím alapján (pl. haszonélvezőként, bérlőként, szívességi használóként stb.) birtokolja, nem vezet elbirtoklásra.

Az elbirtoklás nyugvása és megszakadása

Előfordul, hogy a dolog tulajdonosa önhibáján kívül, menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa. Ilyen esetben az elbirtoklás nyugvásáról beszélünk, és az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha az akadályoztatás időtartama alatt az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. Az elbirtoklás nyugvásától megkülönböztetjük az elbirtoklás megszakadását. Erről akkor van szó, ha: a) a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja vagy eziránt bírósághoz fordul; b) a tulajdonos a dologgal rendelkezik (eladja, bérbe adja stb.); c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetve egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. Az elbirtoklás megszakadása esetén a birtoklás addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

Származékos szerzésmódok: átruházás

A leggyakrabban előforduló származékos tulajdonszerzési mód az, amikor egy dolgon már fennálló tulajdonjogát a tulajdonos valaki másra, az új tulajdonosra ruházza át. Az átruházáshoz rendszerint négy együttes feltétel szükséges: a) a feleknek a tulajdon átruházásban való megegyezése (konszenzus); b) érvényes jogcím (titulus); c) a dolog átadása (tradíció) és végül hogy d) mindez a korábbi tulajdonostól származzék. A megegyezés azt jelenti, hogy az átruházó a tulajdonjogát meg kívánja szüntetni, a szerző fél pedig ezt a tulajdonjogot meg kívánja szerezni. A jogcím tipikusan valamelyik tulajdonátruházási szerződéstípus (adásvétel, csere, ajándékozás stb.) vagy egyéb jogcím (hagyomány, meghagyás, apportálás stb.). Az átadás a dolog tényleges birtokba adásával vagy más olyan módon mehet végbe, amely kétségtelenné teszi, hogy a dolog az átruházó hatalmából a tulajdonjog szerzőjének hatalmába került - például a forgalmi engedély és a slusszkulcs átadása.

A tulajdonjog fenti feltételek alapján történő megszerzése a tulajdonjog átszállását eredményezi. A tulajdonjog megszerzésének (átszállásának) több fontos joghatása (jogkövetkezménye) van. Érdemes felhívni a figyelmet, hogy a tulajdonjog megszerzésével átszáll pl. a kárveszély viselési kötelezettség, ami azt jelenti, hogy a dolog megsemmisülésének, ellopásának kockázatát a korábbi tulajdonos helyett immár az új tulajdonos viseli.

A "nemoplusiuris" elv

Átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. A tulajdonos nevében persze a rá vonatkozó szabályok szerint képviselő is eljárhat. Minden származékos jogszerzés, de különösen az átruházás alapvető elve, hogy senki sem ruházhat át másra több jogot, mint amennyivel maga rendelkezik (rövid latin megfogalmazással: nemoplusiuris).

Az átruházással való tulajdonszerzésnek kizárólagosan a dolog tulajdonosához való kapcsolása és a nemoplusiuris elv túl szigorú alkalmazása azonban rendkívül megnehezítené a kereskedelmi forgalmat: minden egyes vevőnek minden esetben vizsgálnia kellene, hogy az átruházni szándékozó valóban tulajdonosa-e a dolognak. Ezért a törvény a szigorú főszabály alól néhány fontos kivételt állapít meg, melyeket a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés eseteiként ismerünk.

A nem tulajdonostól való szerzés esetei:

1. Kereskedelmi forgalomban (pl. boltban, áruházban) eladott dolgon a jóhiszemű vevő akkor is tulajdonjogot szerez, ha a kereskedő nem volt tulajdonos. 
2. Kereskedelmi forgalmon kívül is tulajdonjogot szerez az, aki a dolgot jóhiszeműen és ellenszolgáltatás fejében olyan személytől szerzi meg, akire ezt a tulajdonos bízta (kölcsönadta neki, letétbe helyezte nála stb.). A tulajdonos azonban a dolgot az első szerzéstől számított egy éven belül az ellenszolgáltatás megtérítése fejében visszaválthatja. A jóhiszemű szerző és a tulajdonos jogviszonyára ilyenkor a jogalap nélküli jóhiszemű birtoklás szabályait is megfelelően alkalmazni kell .
3. Akire pénzt vagy bemutatóra szóló értékpapírt (takarékbetétkönyvet, csekket, kötvényt stb.) ruháznak át, tulajdonossá lesz akkor is, ha az átruházó nem volt tulajdonos. A szabály indoka a pénz és a bemutatóra szóló értékpapírok korlátlan helyettesíthetősége.

Származékos szerzésmódok: öröklés

Az örökös az örökhagyó halálának időpontjában a törvény erejénél fogva (ipsoiure) megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek a halál pillanatában az örökhagyó tulajdonában voltak, és a hagyatékhoz tartoznak.