Jelzálogjog

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést. Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy, hogy valamilyen "jelet" kap a zálogjog fennállásának bizonyítására (pl. ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik, gépjármű esetében a forgalmi engedélyen szerepel a jog bejegyzése). A zálogjog bejegyzése bárki számára jelzi a zálogjog fennállását, ezért nevezik ezt a zálogjogot jelzálogjognak.

Hogyan keletkezik a jelzálogjog?

A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján. A zálogjog fennállását a kívülállók számára félreérthetetlenül jelezni kell. Ingatlanok esetében erre kitűnően alkalmas az ingatlan-nyilvántartás intézménye. A piacgazdaság igényéhez igazodóan a Ptk. néhány évvel ezelőtti módosítása más zálogtárgyak (ingó dolgok, nagy értékű gépek, járművek stb.) és jogi személyek vagyonának jelzálogjoggal való terhelését is lehetővé tette (1997. május 1-jétől). Az ilyen jelzálogszerződés közjegyzői közokiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál külön törvény rendelkezései szerint vezetett nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az ilyen jelzálogszerződés adatainak bejegyeztetéséről (és megszűnés esetén az adatok törléséről) a jelzálogszerződést okiratba foglaló közjegyző gondoskodik.

Mit lehet jelzáloggal terhelni?

Jelzálogjogot csak a dolog egészére lehet alapítani, a dolog egy részén nem. A közös tulajdonban álló dolognak a kötelezett tulajdonában lévő része azonban - akár ingók esetében is - zálogba adható. Ingatlan esetében jelzálogjog csak a kötelezett (akár személyes, akár dologi kötelezett) tulajdonában álló, az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg - közös tulajdon esetén - a kötelezett tulajdonában lévő egész tulajdoni illetőségre alapítható. Kiterjed az ingatlan alkotórészeire, tehát a földre és az épületre egyaránt, továbbá a még függő, be nem takarított termésre is. A már betakarított termésre a jelzálogjog nem terjed ki, csak ha azt már a betakarítás előtt végrehajtás alá vonták.

A jelzálogjog bejegyzése és mértéke

A bejegyzésből a jelzálogjog terjedelmének mindenki számára egyértelműen ki kell tűnnie. Ezért a nyilvántartásban fel kell tüntetni nemcsak a biztosított követelés összegét, de azoknak a járulékoknak (kamat és kötbér), valamint költségeknek a mértékét és keretösszegét is, amelyekre a jelzálogjog kiterjed.

Alapvető kérdés, hogy ha a követelés és járulékai összege növekszik vagy csökken, ez miként érinti a jelzálogjog bejegyzett terjedelmét. A Ptk. a kötelezettek érdekében a járulékosság elvét követi, de csak arra az esetre, ha a követelés csökken vagy megszűnik. Ilyenkor a bejegyzés tényétől függetlenül a jelzálogjog terjedelme is csökken vagy megszűnik. A követelés növekedésével együtt a jelzálogjog növelése azonban csak újabb zálogszerződéssel és bejegyzéssel lehetséges.

Kielégítési sorrend több jelzálogjog esetén

Ha egy ingatlanra több jelzálogjog van bejegyezve, ezek kielégítési sorrendjét a bejegyzések egymás közti sorrendje - a bejegyzési kérelmek iktatásának időrendje - szabja meg. A megszűnő jelzálogjog ranghelyén, a megszűnés terjedelmében a törléssel egyidejűleg a tulajdonos annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy vagy valamelyik hátrébb álló jelzálogjogosult javára mondhat le. Ezt követően a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott. A törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartását a nyilvántartásba be kell jegyezni.

Mi az a keretbiztosítéki jelzálogjog?

A jelzálogjog sajátos fajtája az ún. keretbiztosítéki jelzálogjog. Ez nem egy egyedileg meghatározott követelést biztosít, hanem olyan követeléseket, melyek a zálogszerződésben meghatározott jogviszonyból vagy jogcímen keletkeznek vagy keletkezhetnek. (Ilyen pl. egy több évre szóló szállítási szerződés két cég között, amiből rendszeres vételár követelések keletkeznek.) A nyilvántartásban fel kell tüntetni mind a jogviszonyt, illetve jogcímet, mind pedig azt a legmagasabb összeget, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Ha az ilyen jogviszonyba új kötelezett lép, a jelzálogjog a régi és az új kötelezett terhére eső követeléseket is biztosítja.