Ingatlan-nyilvántartás, eljárás

Hová kell fordulni ingatlan-nyilvántartási ügyekben? 

Ki tekinthet be az ingatlan-nyilvántartás adataiba? 

Milyen hiteles másolatokat lehet kérni a tulajdoni lapról?

Mik az ingatlan-nyilvántartás részei?

A tulajdoni lap 

A tulajdoni lap I. része: az ingatlan adatai

A tulajdoni lap II. része: a tulajdonosok adatai

A tulajdoni lap III. része: az ingatlan terhei 

Milyen jogszabályokat kell alkalmazni az ingatlan-nyilvántartási eljárásban?

Kinek és hogyan kell a bejegyzési kérelmet benyújtania?

Vissza lehet-e vonni a kérelmet?

Van-e határidő a kérelem benyújtására?

Mi a széljegy? 

Minek kell kötelezően szerepelnie a szerződésekben?

Hová kell fordulni ingatlan-nyilvántartási ügyekben?

Az ingatlan-nyilvántartás vezetése, az ingatlanokkal kapcsolatos ügyek intézése az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalok (Budapesten a Fővárosi Kerületek Földhivatala), illetve ezek kirendeltségeinek hatáskörébe tartozik.

Ki tekinthet be az ingatlan-nyilvántartás adataiba?

A nyilvánosság elve szerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartási törvényben foglaltak szerint nyilvános. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet.

Az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhető meg:

1. minden olyan magán- és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely a jogosult, illetőleg a kötelezett bejegyzése vagy törlése alapjául szolgált, vagy szolgálhat,
2. a jogosult személyi azonosítója,
3. a tulajdonosok jegyzéke (névmutató).

Az 1. és 3. pont szerintiek megismerhetők akkor is, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.

Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma korlátozás nélkül megismerhető.

Milyen hiteles másolatokat lehet kérni a tulajdoni lapról?

A tulajdoni lapról az alábbi hiteles és nem hiteles másolatok adhatók ki:

1. teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,
2. szemle: amely a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint,
3. részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.

A hiteles másolatért 4000 forintot kell fizetni (készpénzben, a földhivatal pénztárába). A hiteles másolat kiadását elutasító határozat elleni fellebbezés díja 8000 forint.

Mik az ingatlan-nyilvántartás részei?

Az ingatlan-nyilvántartás részei:

1. a tulajdoni lap;
2. a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzéke: ebben a számítógépes rendszerében őrizik meg a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló okirat az okirattárból visszakereshető;
3. az ingatlan-nyilvántartási térkép (az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza) és
4. az okirattár: a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, illetőleg ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza.

A tulajdoni lap

Az ingatlan-nyilvántartás legismertebb és az állampolgárok által leggyakrabban használt része a tulajdoni lap, amely az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait számítógépen kezelve tartalmazza (csak a pontosság kedvéért megjegyezzük, hogy amikor a földhivatalban tulajdoni lapot kérünk, soha nem azt kapunk, hanem a tulajdoni lapnak a hiteles másolatát).

A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozzák, amely szám megegyezik az ingatlan helyrajzi számával. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni.

Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel (társasházaknál) a tulajdoni lap - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni különlapként is vezethető, ekkor az egy lakáshoz tartozó adatokat a különlap tartalmazza. Ha például az 1. emelet 4-es számú lakásának tulajdoni lapját kérjük ki, a többi lakás adatait nem fogja tartalmazni a tulajdoni lap másolata.

A tulajdoni lapnak az ingatlan adatait rögzítő részének bal felső sarkában találhatjuk meg (általában vastag betűkkel) a település nevét, a belterület vagy külterület megjelölést, a helyrajzi számot, illetve belterület esetén a pontos címet (utca, házszám, emelet, lakás).

Maga a tulajdoni lap három részből áll, amelyeket római számokkal jelölnek.

A tulajdoni lap I. része: az ingatlan adatai

A tulajdoni lap I. része az ingatlan általános adatait tartalmazza, így - az előbb említetteken túl - például:

1. az ingatlan területét,
2. mezőgazdasági ingatlannál a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését, alrészlet jelét, a minőségi osztályt, kataszteri tisztajövedelmet,
3. az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
4. utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra,
5. az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanya stb.).

A tulajdoni lap II. része: a tulajdonosok adatai

A tulajdoni lap II. része a tulajdonosok adatait rögzíti az alábbi sorrendben:

1. tulajdoni hányad (ha egyedüli tulajdonos, akkor itt 1/1 fog szerepelni),
2. jogállás (tulajdonos),
3. jogcím (milyen jogügyelt alapján jutott az ingatlanhoz, pl. vétel, ajándékozás, stb.) és a bejegyzés iktatószáma,
4. a jogosult neve (születési dátum, anyja neve, lakcíme, illetve szervezeteknél a székhely).

A II. részben találhatjuk meg - sokkal ritkább esetekben - :

1. a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezés tényét,
2. állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését,
3. a vagyonkezelői jogot.

A tulajdoni lap III. része: az ingatlan terhei

A tulajdoni lap III. részéből tudhatjuk meg, hogy az ingatlannak milyen terhei vannak, és ezeknek kik a jogosultjai, ennek megfelelően ez a rész rögzíti például:

1. megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,
2. telki szolgalmi jogot,
3. állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos-berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,
4. elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,
5. tartási és életjáradéki jogot,
6. jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.

A tulajdoni lap III. részéből ismerhetjük meg az ún. feljegyezhető tények többségét - az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó következő tényeket - , mint például:

1. bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét, valamint egyéb építésügyi korlátozást,
2. kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét,
3. a körzeti földhivatali határozat elleni fellebbezés és a megyei földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét,
4. a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtásának tényét,
5. a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítását,
6. a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat,
7. az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét,
8. jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét,
9. az épület létesítésének vagy lebontásának a tényét,
10. olyan egyéb jogot vagy tényt, amelynek bejegyzését törvény elrendeli.

Milyen jogszabályokat kell alkalmazni az ingatlan-nyilvántartási eljárásban?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás

1. az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve
2. az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás.

Fontos tudni, hogy az eljárásban a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvényt (Ket.) kell alkalmazni, az ingatlan-nyilvántartási törvényben (1997. évi CXLI. tv.) foglalt eltérésekkel.

Az eljárás kérelemre vagy megkeresésre indul.

Kinek és hogyan kell a bejegyzési kérelmet benyújtania?

A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik (tehát adásvételi szerződés esetében a vevőnek), de kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyezett jogát érinti (vagyis az eladó is).

A kérelemre induló eljárásban - így pl. a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásánál is - a jogi képviselet kötelező, vagyis a szerződés mellett magát a kérelmet is az ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie (az esetek döntő többségében a földhivatali ügyintézés során is a szerződést megszerkesztő ügyvéd jár el).

A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (pl. az adásvételi szerződést) két eredeti példányban, valamint annak egy másolatát, amelynek tartalmaznia kell az okiratra vezetett záradékot (jóváhagyást, igazolást stb.) is, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.

A kérelmet a körzeti földhivatalnál e célra rendszeresített nyomtatványon kell benyújtani. A kérelem benyújtására az jogosult, akinek az a bejegyzett jogát érinti, illetve aki a bejegyzés által jogosulttá válik. A megkeresésnek tartalmaznia kell a megkereső szerv nevét, az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, illetőleg átvezetését kérik.

Vissza lehet-e vonni a kérelmet?

A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, amíg abban a körzeti földhivatal nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet.

Van-e határidő a kérelem benyújtására?

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalhoz benyújtani. Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy - ide nem értve a földhivatali engedélyt - hatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalhoz benyújtani.

Amikor a szerződés alapján az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzésére (megszüntetésére) került sor, a jogügylet illetékfizetési kötelezettséggel is jár, ezért a 30 napos határidő elmulasztása mulasztási bírság kiszabásával is jár. A mulasztási bírság összege magánszemélyeknél 100 ezer forintig, más esetében 200 ezer forintig terjedhet. A vagyonszerzési illeték tárgyát képező, de ingatlan-nyilvántartási eljárást nem igénylő jogügyletet (pl. az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedését) a szerződő felek közvetlenül az illetékhivatalnak kötelesek bejelenteni. A bejelentést az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül, a vagyonszerzést rögzítő irat eredeti és másolati példányának benyújtásával kell teljesíteni.

Mi a széljegy?

A tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás napján a tulajdoni lapra rávezetik, ezzel széljegy kerül a tulajdoni lapra (a tulajdoni lap tetején találhatjuk meg, ha van). A széljegy tájékoztat arról, hogy az eljárás megindult, és jelzi az ügyintézés sorrendjét, azaz az ügy rangsorát is. A széljegyzésben a széljegyzett beadvány tartalmára röviden utalni kell. Egyszerre több széljegy, vagyis elintézetlen beadvány is lehet a tulajdoni lapon. Érdemes erre külön odafigyelni, hiszen ha például széljegyként szerepel az általunk megvásárolni kívánt ingatlanon egy tulajdonjog bejegyzési kérelem, akkor nagy az esély rá, hogy már másnak eladták az ingatlant (vagy jobb esetben még nem teljesen rendezett az ingatlan jogi helyzete). A széljegy tájékoztató jellege azt is jelenti, hogy a földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja, ez csak azt jelzi, hogy a kérelem elbírálása folyamatban van.

Minek kell kötelezően szerepelnie a szerződésekben?

A belföldön kiállított okiratnak - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson - tartalmaznia kell (vagyis ezeket mindenképpen rögzíteni kell a szerződésben):

1. az érdekelt magánszemély családi és utónevét, születési családi és utónevét (a nőknél korábban leánykori név), születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját (a régi személyi szám),
2. a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
3. az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
4. a jog vagy tény pontos megjelölését,
5. a jogváltozás jogcímét,
6. az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
7. a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat:

1. ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha
2. a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
3. két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
4. az okiratot a közjegyző készítette, vagy
5. az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
6. az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták,
7. több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza. A szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el,
8. a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.

A fentieken túlmenően a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Ebből következik, hogy nem elég például az ingatlan adásvételi szerződést leírni, és beadni a földhivatalhoz, a tulajdonos változásának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez mindenképpen kell az ügyvédi, közjegyzői vagy jogtanácsosi közreműködés. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az "ellenjegyzem" megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.