Adásvétel
Az
eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan
birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár
megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető
érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd jegyzett. |
Ajándékozás
Az ajándékozási
szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez
tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a
tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási
bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a
kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas
okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági
kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja. |
Birtokbaadás
A birtokba adás megvalósulhat a dolog
tényleges (fizikai) átadásával vagy történhet a dolog feletti hatalom átadásával
is (pl. az adásvétel tárgyát képező ingatlan kulcsainak jelképes átadásával). A
birtokba adás után a vevőt illetik meg a dolog hasznai és ő viseli a dologgal
kapcsolatos kiadásokat, terheket és a vevőre száll a kárveszélyviselés
kötelezettsége. Ezek a joghatások egyformán érvényesülnek mind ingóknál, mind
ingatlanoknál, ezért ha az ingatlan vevője az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
előtt birtokba lép, ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli a
terheket és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit nem lehet
kötelezni. |
Csere
A csereszerződésben a felek az ingatlanok
tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik
fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.
A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog
átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a
saját tulajdonjogának átruházását vállalja |
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és
terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom
alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant
megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési
tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy
más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog,
vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa. |
Előleg
Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba
be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már
megfizetett előleg visszajár. |
Foglaló
Foglalót a szerződés megkötésekor, a
kötelezettségvállalás jeleként lehet adni. Az átadott pénzösszeg vagy más dolog
csak akkor minősül foglalónak, ha a felek kifejezetten annak nevezték. A
foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha erre nem alkalmas,
akkor vissza kell adni.
Ha a szerződés nem teljesül, de ezért egyik fél sem
felelős - vagy mindkettő az -, a foglaló visszajár. Ha a teljesítés
meghiúsulásáért a foglalót adó fél felelős, ő a foglalót elveszti, ha a másik
fél a felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló
elvesztése, illetve kétszeres megfizetése nem mentesít a szerződésszegés
esetleges további következményei alól, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke
beszámít. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. |
Hagyaték
A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a
vagyona, amely a halálával az örökösre száll. A hagyatékba tartoznak még az
örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és
kötelezettségek. |
Haszonélvezet
Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a
más személy tulajdonában álló dolgot életében birtokában tarthatja és hasznát
szedheti. Másnak át nem ruházható.
A haszonélvezet, illetőleg használat
jogával terhelten átruházott (elajándékozott) vagy ilyen teher egyidejű
alapításával megszerzett vagyon esetében a tulajdonszerzőt terhelő illeték
alapja a haszonélvezet, használat figyelembevétele nélkül megállapított forgalmi
érték és a haszonélvezetnek, használatnak a fentiek szerint számított értéke
közötti különbözet. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a vagyon
tulajdonjogát - ajándékozás folytán - annak haszonélvezője, használója szerzi
meg. |
Használat
A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a
saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben
használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem
engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog. |
Haszonélvezeti, használati érték
Ha a haszonélvezeti,
használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető
személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni
értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50
éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65
évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül
az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének
egyhuszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet,
használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így
számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve
természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az
egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti
többszörösét. |
Az illeték mértéke
Lakástulajdon öröklése, ajándékozása
esetén az illetéket a lakástulajdonnak az illetékekről szóló törvény szerint
számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az
illeték megfizetésére a szerző fél köteles. |
Ingatlan
Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a
dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem
helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az
épületről, beszél. |
Ingó dolgok
Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a
dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra
áthelyezhetők |
Jelzálogjog
A zálogjog olyan, a szerződést biztosító
mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének
biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem
teljesít. |
Kiszabás
Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint
kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az
illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a
bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket).
Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az
illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve
a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az
illetékhivatal fizetési meghagyásban közli. Az illeték alapjául szolgáló értéket
az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor
vagy az illetékhivatal felhívására. |
Kötelesrész
A Kötelesrész az elhunyt legközelebbi
hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az
örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak
túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta |
Kötelesrészre jogosultak
Kötelesrész illeti meg az
örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak
törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Kötelesrész címén a
leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna.
Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő
kötelesrésze a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban,
amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne,
kötelesrészül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg. |
Közös tulajdon
Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog
ugyanazon ingatlanon vagy ingóságon, meghatározott hányadok szerint több
személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan
birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni
hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással
járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból
eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott
kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon
rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben
elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. |
Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték
alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4
millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%. |
Lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol)
Új lakás
építéséhez vehető igénybe. Az értékesítés céljára épített, építtetett új lakás
megvásárlásához ugyancsak felvehető a szocpol, ha az egyéb feltételek
teljesülnek. A lakásépítési kedvezmény vissza nem térítendő támogatás, amely
csak egyszer vehető igénybe. Aki egyszer részesült már lakásépítési
kedvezményben, annak többé már nem jár. |
Öröklés
Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg.
Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek
alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek
hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő
házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a
házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult.
(Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az
örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően
lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát
rendezni. |
Öröklési, ajándékozási illeték
Ingatlan (lakás
kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta
értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az
örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben. |
Személyi jövedelemadó
Az ingatlan és a vagyoni értékű jog
átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót
kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek
minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 20 %. |
Széljegy
A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a
bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás
megindítását tanúsítja. |
Tájékoztatási kötelezettség
Az eladó köteles a vevőt
tájékoztatni az ingatlan minden lényeges tulajdonságáról, az ingatlanra
vonatkozó jogokról és terhekről, és az ingatlannal kapcsolatos fontos
körülményekről. Köteles továbbá az ilyen tényekre, körülményekre vonatkozó
okiratokat átadni.
Az eladó viseli az átadással, valamint az
ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével (pl. az elhunyt
személy haszonélvezeti jogának törlése) kapcsolatos költségeket. |
Telki szolgalom
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan
mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben
használhatja |
Tisztaérték
Az örökség és az ajándék tiszta értéke a
megszerzett - illetékfizetési kötelezettség alá eső - vagyon csökkentett
forgalmi értéke. A tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi
értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot
terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg
megajándékozottra eső részét. |
Tulajdonjog fenntartása
Az eladó tulajdonjogát írásban, a
vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével
egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez
hozzájárulni. |
Vagyoni értékű jog
Vagyoni értékű jognak tekinthetők a
pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti,
használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog) |
Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál
Az
illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke,
tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés
esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján
pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %. |